Un nombre croissant de français, que cela soit pour des raisons professionnelles ou familiales, décident de s’installer à l’étranger. Il en résulte souvent la perte du statut de résident fiscal français. Pour autant, parmi ces français, un grand nombre d’entre eux entend poursuivre ses investissements en France. Nous sommes ainsi régulièrement sollicités pour structurer les schémas d’acquisition d’actifs destinés à de la location en meublé non professionnelle. Il convient alors de bien mesurer les effets de leur statut de non-résident.
I. Rappel des conditions nécessaires au statut de LMNP
En fonction de la situation fiscale de chacun, il peut être préférable d’être soumis au statut de LMNP ou à celui de LMP : la fiscalité applicable aux deux régimes diffère notamment en ce qui concerne l’imputation des déficits ou encore le régime applicable à la plus-value en cas de revente des biens immobiliers.
Cependant, depuis une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, nous savons qu’il n’est plus loisible au contribuable d’opter pour le statut souhaité, au gré d’une inscription ou non au registre du commerce et des sociétés.
Seules deux conditions cumulatives, purement objectives – au moins facialement -, permettent de distinguer le LMP du LMNP. L’activité de loueur en meublé est ainsi considérée comme professionnelle lorsque :
- les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- les recettes excèdent l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.
- Si ces deux conditions sont réunies, le contribuable est considéré comme un LMP.
II. Impact du statut de non-résident fiscal français
- Régime applicable à l’impôt sur la plus-value
Dès lors que les recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 €, le statut de non-résident fiscal n’a aucune incidence sur la fiscalité applicable à la location meublée : le contribuable est considéré comme un LMNP ; en cas de revente des biens immobiliers, l’opération est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (avec notamment une exonération totale d’impôt au bout de 30 ans).
En revanche, si les recettes dépassent 23 000 €, il faut s’interroger sur la prépondérance des recettes. Or, en présence d’un non-résident, les recettes issues de la location meublée seront généralement dominantes. En effet, l’administration fiscale considère que « pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l’étranger ne sont pas retenus ».
Le constat : pour les non-résidents, seuls les revenus imposables en France sont retenus, à l’exclusion des revenus d’activité imposables uniquement à l’étranger.
La précaution : bien s’assurer de l’existence ou non d’une convention fiscale internationale, et de sa bonne compréhension.
La conséquence : le contribuable non-résident sera probablement considéré comme LMP. Or ce statut fiscal pourrait avoir des conséquences pénalisantes en termes d’imposition de la plus-value en cas de revente des biens ; c’est alors le régime des plus-values professionnelles qui se substitue au régime des particuliers.
Nos solutions : il existe toutefois des stratégies permettant de diriger le régime fiscal applicable à la revente des actifs immobiliers. Des mécanismes d’exonérations sont aussi susceptibles de bénéficier au contribuable. Il est toutefois primordial d’anticiper les projets, dans la perspective de préparer la stratégie la plus adéquate.
2. Application de la TVA
Ajoutons également qu’en principe le non-résident fixé hors Union Européenne (UE) est exonéré de TVA pour les prestations servies en France.
L’article 259 B du Code Général des Impôts dispose en effet que le lieu de certaines prestations est réputé ne pas se situer en France lorsqu’elles sont fournies à une personne non assujettie qui n’est pas établie ou n’a pas sa résidence habituelle dans un État membre de l’Union européenne.
Par exception toutefois, les prestations se rapportant au transfert d’un titre de propriété d’un bien immobilier, à l’octroi ou au transfert de certains droits sur un bien immeuble, à l’octroi ou au transfert de droits réels immobiliers peuvent être considérés comme modifiant le statut juridique d’un immeuble. Il en est notamment ainsi pour l’établissement des actes et conventions par lesquels des droits réels ou personnels sont consentis sur un immeuble.
Ainsi, l’achat par un non-résident hors UE d’un bien immobilier situé en France demeure soumis à TVA, que cela soit sur les émoluments du notaire, ou sur le prix de vente d’un bien en l’état futur d’achèvement. En revanche, la prestation du conseil relative à l’optimisation juridique et économique de l’opération, ainsi qu’à sa structuration demeure quant à elle exonérée de TVA.
