L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018. Désormais, seuls les biens immobiliers sont soumis à cet impôt, à l’exclusion des biens mobiliers tels que les actifs financiers.

Toutes les personnes détenant un patrimoine immobilier net d’une valeur supérieure à 1,3 millions d’euros sont assujetties à l’IFI. Mais tous les biens immobiliers ne sont pas concernés par l’IFI.

 

Quels sont les biens concernés par l’IFI ?

Tous les actifs immobiliers non professionnels entrent dans l’assiette de l’IFI : maisons, appartements, dépendances, immeubles bâtis, terrains à bâtir, terrains agricoles, immeubles en cours de construction…

Rappelons que les biens immobiliers entrent dans l’assiette de l’IFI qu’ils soient détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société.

Rappelons également que la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Cependant, si la résidence principale est détenue par une société, cet abattement n’est plus applicable.

Certains biens immobiliers bénéficient toutefois d’une exonération d’IFI : les bois et forêts, les biens ruraux donnés à bail à long terme…

Surtout, les biens professionnels, c’est-à-dire les biens utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale), sont écartés du calcul de l’IFI.

 

Qu’en est-il des biens loués en meublé ?

Les biens loués en meublé peuvent être exonérés d’IFI dans certaines conditions. Mais le régime applicable dépend du mode de détention du bien.

I. Si le bien est détenu directement par le contribuable, le bien sera exonéré d’IFI si les trois conditions suivantes sont remplies :

  • L’activité de location est exercée à titre principal ;
  • Les recettes annuelles réalisées doivent être supérieures à 23 000 euros TTC ;
  • Le foyer fiscal doit retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels.

En pratique, l’administration fiscale se contentent du respect des deux dernières conditions : le redevable n’est pas tenu d’accomplir les diligences nécessaires à l’exercice d’une profession.

II. Si le bien est détenu indirectement par le contribuable, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une société , il faut distinguer suivant le régime fiscal de la société.

  • Si la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (société en nom collectif – SNC -, société à responsabilité limitée de famille – SARL de famille -) :

Le bien est exonéré d’IFI si le redevable exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal.

Cette configuration impose de pouvoir rapporter la preuve qu’une activité professionnelle est effectivement réalisée à titre habituel et constant au sein de la société en termes de temps, de chiffre d’affaires… Cela suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant la pratique d’une profession, preuve difficilement rapportable en pratique, sauf peut-être dans le cas où des prestations parahôtelière sont fournies.

La preuve sera quasiment impossible à fournir lorsque le contribuable exerce une autre activité professionnelle, salariée ou non. Bien sûr, si un membre du foyer fiscal n’a aucune activité professionnelle, c’est lui qu’il conviendra de nommer en qualité de gérant.

  • Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés :

Le bien est exonéré d’IFI si le redevable remplit les conditions suivantes :

    • Il exerce une fonction de direction dans la société, telle qu’un mandat de gérant ;
    • Il perçoit à ce titre une rémunération normale représentant plus de 50 % des revenus professionnels du dirigeant ;
    • Le cercle familial détient plus de 25 % des droits de vote dans la société.

Nous pouvons donc conclure que la structuration du schéma d’acquisition d’actifs immobiliers en vue de les louer en meublé doit être bien étudiée en amont, notamment au regard des règles d’exonération d’IFI.