A titre liminaire, il faut savoir que si vous avez a priori le sentiment d’être chez vous, et que vous pensez donc pouvoir faire ce que bon vous semble de votre logement, sachez qu’il n’est pas systématiquement possible de le mettre en location en meublé de tourisme.
Il existe en effet un ensemble de règles à respecter, celles-ci différant selon que vous êtes propriétaire ou locataire de votre logement, selon qu’il s’agit d’un logement à usage d’habitation ou pas, de votre résidence principale ou secondaire, et enfin selon que vous habitez ou non à Paris.
Vous trouverez ci-après un récapitulatif des questions essentielles à vous poser avant de vous lancer !
I. Tout d’abord, qu’est-ce que la location en meublé de tourisme exactement ?
Vous le pressentiez déjà en vous interrogeant sur la période de location envisageable, ce type de location relève de la location dite « saisonnière » c’est-à-dire une location de « courte période » : semaine, quinzaine, mois ou saison, cette courte période étant fonction du lieu de villégiature et du genre particulier d’activité, laquelle n’est pas nécessairement d’agrément.
Pour être saisonnière, il faut en sus que cette location soit meublée pour qu’on puisse effectivement parler de location en meublé de tourisme. Le local mis à disposition doit donc nécessairement être un local à usage d’habitation et équipé en meubles et électroménager nécessaires aux besoins du quotidien (literie, meubles, réfrigérateur, plaques de cuisson…).
Vous l’aurez compris, la location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un logement d’habitation meublé de manière répétée, pour de courtes périodes, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile .
Elle se distingue des autres types d’hébergements, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’elle est réservée à l’usage exclusif du locataire, ne comporte ni accueil ou hall de réception, ni services et équipements communs. Elle se distingue de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location.
Elle doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.
II. Mon logement est bien meublé, mais est-il éligible à la location saisonnière en meublé de tourisme ?
1. Il convient tout d’abord de distinguer selon que vous être propriétaire ou locataire dudit logement.
– Vous êtes propriétaire de votre logement
Attention, il faut veiller à ne pas confondre la qualité de propriétaire et celle de copropriétaire d’un ou de plusieurs lots au sein d’une copropriété, qu’elle soit horizontale ou verticale.
Dans ce dernier cas en effet, vous devez, avant de mettre votre logement en location meublée de tourisme, vérifier si le règlement de copropriété de l’immeuble ne vous l’interdit pas via une clause dite d’habitation bourgeoise, excluant de ce fait toute activité professionnelle.
– Vous êtes locataire de votre logement
Envisager de donner votre logement en location meublée de tourisme suppose tout d’abord que votre contrat de bail contienne une clause autorisant la sous-location.
Ensuite, et même dans cette dernière hypothèse, il vous faut l’accord écrit de votre bailleur, lequel vérifiera, en sa qualité de copropriétaire, si le règlement de copropriété de l’immeuble ne l’interdit pas.
2. Propriétaire ou locataire, vous avez vérifié que vous pouviez donner votre logement en location meublée de tourisme, quelles sont alors vos obligations déclaratives ?
Elles diffèrent selon que vous envisagez de mettre en location votre résidence principale (seule possibilité envisageable à Paris sur une courte durée ) ou votre résidence secondaire.
La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Elle ne peut donc être louée plus de 4 mois dans l’année . Si votre logement est loué plus de 120 jours par an, il est considéré comme étant votre résidence secondaire.
Jusqu’il y a peu, la mise en location meublée de tourisme de votre résidence principale n’était pas soumise à déclaration préalable, sauf à Paris.
Néanmoins, les règles du jeu viennent d’être récemment modifiées par la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, ainsi que par le décret 2017-678 du 28 avril 2017 !
Désormais, à Paris comme dans les villes qui l’auront décidé , toutes les locations touristiques, résidence principale ou secondaire , devront désormais faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer dans les annonces de location publiées sur internet. A Paris, vous pouvez faire cette démarche en ligne depuis le 1er décembre 2017, en cliquant ici.
Attention, cette déclaration préalable devra être suivie d’une nouvelle déclaration en mairie à chaque changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) !
Il est donc important de rester vigilant, car l’omission de cette déclaration, préalable ou ultérieure, est sanctionnée par une amende de 450 euros.
Par ailleurs, sachez également que, dans certaines villes, comme à Paris, dans les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), dans les communes de plus de 200 000 habitants couronne, ou dans celles qui l’auraient expressément décidé, vous pouvez avoir besoin en sus d’une autorisation préalable du maire avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de l’habitation principale à l’habitation meublée de courte durée).
Cette autorisation supplémentaire n’est pas une option, et son omission peut être sanctionnée par une amende de 50.000 euros !
Vous l’aurez compris, si elle est généralement présentée comme quelque chose de très facile, de très souple et de très rapide, la location en meublé de tourisme est en réalité très réglementée, et cette réglementation évolue tous les jours en fonction du lieu concerné.
Elle est également assortie de plusieurs démarches déclaratives, tant auprès du greffe du tribunal de commerce que de l’administration fiscale, autant de démarches qui, pour vous paraître rébarbatives, n’en seront pas moins nécessaires afin de vous transformer en véritable loueur en meublé de tourisme non professionnel !
Veillez donc à vous entourer de professionnels du droit dès la naissance de votre projet, et ce afin de vous assurer que vous n’aurez pas ultérieurement des déconvenues juridiques ou fiscales.
Vous n’aurez alors plus qu’à vous lancer en toute sécurité, et à vous donner comme nouveau défi d’obtenir l’une des 5 étoiles évaluant le niveau de confort et de prestations de votre logement attribuées par les organismes évaluateurs de la location en meublé de tourisme, ce qui ne manquera pas de dynamiser votre projet locatif, sans parler des avantages fiscaux supplémentaires dont vous pourrez alors bénéficier…
Cet article a été rédigé avec Aurore GUERIN, Avocat au Barreau de Paris, Associée au sein du cabinet FONDATIO.
