Alors que le Premier ministre Edouard Philippe propose une augmentation des droits de mutation (communément appelés « frais de notaires ») payés lors de l’acquisition d’un bien immobilier, certains acquéreurs tentent d’en limiter les effets.

1. Notion de droits de vente

C’est l’acquéreur qui s’acquitte des droits de vente. Mais de quels droits de vente s’agit-il ? Des droits de vente portant sur un bien immobilier.

En revanche, la vente de biens meubles échappe en principe à toute taxation.

2. Distinguer les meubles de l’immeuble ?

Si le bien immobilier que vous envisagez d’acquérir dispose d’équipements meublés dit meubles meublants tels qu’éléments de cuisine, électroménager, table, chaises…, il est envisageable de distinguer la vente portant sur lesdits biens de celle qui porte sur le bien immobilier.

3. Préconisations

La diminution des droits de vente portant sur le bien immobilier est subordonnée à la double condition qu’il y ait un prix pour l’immeuble et un prix pour les meubles, et que les meubles soient détaillés et évalués article par article.

Attention : l’omission de l’estimation, article par article, ne peut être valablement réparée à la faveur d’un acte complémentaire dressé postérieurement à l’enregistrement de l’acte de vente.

Quid de l’emprunt ? Si vous avez recours à un emprunt pour financer la totalité du prix de vente, les établissements de crédit risquent de ne pas prêter leur concours sur la partie afférente à l’acquisition des biens meubles.

4. Quelle est l’économie réalisée ?

La valeur estimée des biens mobiliers est soustraite de l’assiette des droits de vente immobilier : l’impôt en ressort réduit.

Exemple :

Si vous achetez un bien pour un prix de 500 000,00 €, la promesse de vente devra indiquer la valeur des biens mobiliers, par hypothèse de 15 000,00 € et la valeur du bien immobilier réduite donc à 485 000,00 €. L’économie d’impôt est de 870,00 €.

Précision : il s’agit d’une économie immédiate. Mais il ne faut pas oublier qu’en cas de revente du bien immobilier ainsi acquis, l’opération serait susceptible de dégager une plus-value, assujettie à un impôt. Le gain acquis à l’achat du bien immobilier, avec la diminution du prix d’acquisition, pourrait être perdu lors de la revente, voire même générer globalement une perte.

5. Quelles sont les limites à cette pratique ?

La valeur du mobilier ne doit pas être exagérée par rapport au prix de vente

Que devez-vous faire ?

Il faut établir une liste des meubles ornant le bien immobilier. Le mobilier doit être valorisé selon un coefficient d’obsolescence. L’administration fiscale ne demande pas de justificatif pour établir cette liste. Toutefois, en cas de mauvaise foi, elle peut réclamer des factures.

Il est admis que l’acte de vente se réfère à un inventaire établi par un commissaire-priseur.

Une appréciation au cas par cas, eu égard à l’état des biens mobiliers et du bien immobilier, justifiant la réalité des prix de vente respectifs, permet de déterminer le ratio sur lequel il pourrait être appliqué une réduction des droits de vente immobilière. Il est parfois évoqué une valeur des biens mobiliers fixée entre 2 et 3 % du prix de vente global.

Notre service dédié aux acquisitions immobilière évaluera avec vous le prix de vente des biens meubles.